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房地产抗疫持久战:托市政策频出 覆盖供需全链

  自今年2月以来,房地产“托市”行为一直在持续。“托市”涉及数十个城市,政策内容包括支持合理融资需求、延迟缴纳土地出让金、降低商品房预售条件、降低预售监管资金、降低落户门槛、提供购房补贴、放宽公积金政策……几乎涵盖供需两端的全部链条。

  4月初,在“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动中,青岛市将市区范围内的商品房限售期限从5年调整至2年。这是青岛市在“限售令”出台两年之后,首次作出调整。同时,在二套房认定、落户政策等方面,也均有一定的放松。

  政策宽松的期限仅为100天(到今年6月30日止),但因对刚需的鼓励,加之作为热点二线城市的性质,青岛的做法仍然受到外界的广泛关注。

  尽管部分城市的松绑行为因尺度过大而被叫停,但在多数分析人士看来,这些措施仍在一定程度上对冲了新冠肺炎疫情带来的影响。如今,国内疫情正逐渐得到控制,这些政策能否挽救下行期内的楼市?

  4月3日,北京市住建委发布《关于优化商品住房预售许可办理事项的通知》的征求意见稿,明确新申请办理预售许可的商品住房项目,一个施工证范围内的可售住宅部分,从原有只能办理一次预售许可,调整为可办理两次。

  市场人士指出,北京对申请预售证的管理一直比较严格。此次调整相当于让一部分项目能够提前进行销售,回笼资金,不仅有效缓解企业开工施工的资金压力,也有助于降低企业运行成本。

  4月10日,上海市发改委一级巡视员王扣柱在疫情防控工作领导小组新闻发布会上表示,将减轻房企入市成本压力。今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费。允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。上海还表示,支持房地产企业合理融资需求,鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持。

  同样在4月初,南京进一步放宽落户门槛,并扩大人才购房服务方面的适用范围。在此之前,作出过类似调整的城市还包括天津、苏州、温州、佛山、广州、江门等。

  人才新政频发,被认为是近期涉房政策调整的主要特征。根据中原地产的统计,2020年以来,全国已有近60个城市发布了人才新政。

  4月,沈阳市六部门共同发文,对土地出让金缴款时间、延期交付房屋、税费、释放预售监管资金等方面作出微调。乌鲁木齐则将新建商品房预售重点监管资金的监管比例减少50%,并对存量重点监管资金按50%比例一次性拨付给开发企业。

  除热点一二线城市外,大量中小城市也存在松绑行为。如四川乐山对“认房认贷”的标准做出微调;广西桂林、广西玉林、湖南益阳、四川泸州则以实施税费补贴为主。

  “整个疫情期间,楼市政策的微调主要体现在对供应端的支持,涉及到融资、拿地、预售等环节。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,青岛新政之所以受到关注,是因为在需求端对刚需有着较大的支持力度。同样地,人才和落户政策也容易受到关注。

  张大伟表示,总体来看,疫情期间出台的这轮政策,几乎覆盖供应和需求端的全部链条,这是以往较为少见的。

  早在新冠肺炎疫情发生前,房地产政策的微调就已是常态。据中原地产的统计,2019年全年,各地对房地产政策的调控次数达620次,创历史新高。其中,2019年下半年的调整频率明显高于上半年。

  张大伟表示,这一方面是由于地方政府被赋予更多“因城施策”的调整权限,另一方面则是,从去年下半年开始,市场转入下行期,地方政府“托市”的冲动也较为强烈。

  2020年初,新冠肺炎疫情与市场下行的叠加影响,使楼市一度受到重创。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2020年一季度,60个重点城市新建商品住宅销售面积约为3892万平方米,同比下跌超5成,环比下跌超6成,创近十年来历史同期最低水平。其中,2月份多城市受疫情影响,几乎无成交。

  从3月下旬开始,随着各地的有序复工,房地产市场也处于恢复过程中,但目前尚未恢复到去年同期的水平。

  北京某央企开发商负责人向21世纪经济报道表示,近期出台的“托市”政策对刺激市场回温、缓解房企资金压力,起到了一定作用。但要短期彻底激活市场,目前看来并不现实。

  其一,最近一个多月来,已有海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店5个城市出现了政策松绑尺度过大而迅速收回的现象。这说明“房住不炒”、“不以房地产作为短期刺激经济手段”的整体基调并未改变,目前各地政策松绑的尺度也较为有限。

  其二,现阶段,无论新房还是二手房,线上销售均无法完全取代线下。该人士表示,其公司所布局的长三角、珠三角等地区,市场恢复情况相对较好。但在京津冀市场,虽然供应量充足,价格也相对合适,但市场热情并不高涨。

  张大伟也表示,未来松绑调控的尝试会越来越多,虽然有望使市场出现“小阳春”,但不可能一下子“入夏”。他认为,对处在下行期的房地产市场来说,未来的走势仍取决于货币政策、产业政策的大方向。

  对此,同策集团首席分析师张宏伟较为乐观。他认为,青岛新政是核心城市(省会城市、计划单列市和直辖市)首先针对“需求端”制定的定向宽松措施,标志着其他核心城市“需求端”政策也有望定向宽松。伴随着需求端的刺激,核心城市的楼市交易量也会快速在二三季度复苏,预计房价表现四季度开始企稳。

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